- 序 -

“2018年对于全球经济来说十分不平凡,这是很多人眼中艰难的一年。全球经济局势景气不足,国际局势扑朔迷离,地缘政治局势复杂、全球去杠杆进程如火如荼、贸易谈判徘徊不前… 2019已经到来,很多2018年我们面临的困难并未解决。我们应该如何适应新的一年?如何在扑朔迷离的经济环境中寻找新的增长和方向?金融界特邀经济学家与您一起探路2019,问道未来!”

嘉宾介绍
本期嘉宾:聂梅生

全国工商联房地产商会的创会会长

主要观点

提升全民健康水平、增多“活力老人”才是当务之急

2023年养老行业或可实现市场化,政策能拖,人不能等

区块链在养老机构的应用:身份验证、数字货币

发展养老产业:便宜的地、便宜的钱,缺一不可

给读者的建议:养老早做打算,合理配置资产

聂梅生是全国工商联房地产商会的创会会长。在进入养老领域之前,她深耕房地产行业多年。2003年,聂梅生第一次注意到REITs(房地产信托基金)。五年后的金融风暴让这类持有型物业的抗风险属性被市场发现,她认为这是中国未来发展的方向。实际上,最近频频爆雷的长租公寓和养老公寓都归于此列,但从金融角度考虑,后者的收益更高。


当被问到为什么要开始研究养老时,聂梅生头脑清晰地飞快列出三点。首先,养老行业的底层资产也是房地产,关联性很强。更重要的是,中国老龄化的问题随着时间推移越发明显,提前布局是非常重要的。讲到最后一条时她笑了:“第三点是,我年纪也大了,该考虑养老问题了。”


 

提升全民健康水平、增多“活力老人”才是当务之急

金融界:最近政策面上提到了老龄化的问题,也强调了养老产业的重要性,现阶段我国的老龄化情况是怎样的?您对养老产业有没有什么可落地的建议?


聂梅生:现在,市场注意力总是放在讨论社区、居家、机构养老哪一个比较重要,包括之前提出的“9073”,我认为有点主观意愿了,没有考虑老年人的健康情况和支付能力。这两点才是最需要考虑的问题。也正是由于这两点的差异,养老在城市间不同,甚至同一个城市的不同区域都不一样。


如果市场、政策把太多注意力放在后部的事情上,前面更需要关注的就会被忽略。其实延长活力老人健康时间才是更应该下功夫的。同年龄段,国内老人的健康情况比美国、日本差很多。美国90岁的老人能自己开车出去玩,可以自理,但是我们国内的老人早早就身体不行了。这跟我们的历史有关,这代人经历了战争、饥荒,整体身体素质就有差距。但后来的这些老人,不能他们过早进入衰老阶段。


我们按照60岁退休,60岁-90岁还有30年的时间,如果身体健康,那可以继续发光发热,工作学习。老人心态不老,身体就可以更健康、抗衰老。这一点我深有体会,明年我就80岁了,但还能跑这跑那、能接受你们采访。活力老人不仅让自己的老年生活更幸福了,也减轻了孩子们的负担;另外现在社保基金本来就不够,活力老人越多、健康时间越长也是在给国家减负。这是个利国利民的好事,政策应该朝这个方向做引导。居家、社区、机构养老也都应该多关注这方面。

但为什么现在市场不做这件事呢?因为完全自理、半自理不挣钱。政府则是还没意识到它的重要性。最近两年我国养老还在探索阶段,但我相信很快就会从现阶段模糊的、政策制定滞后于市场需求的状态里跳出来。

 

金融界:活力老人这件事需要很早就开始,毕竟保持身体健康是一个长期的过程。


聂梅生:当然。这是我们整个民族提升健康水平的问题,确实是长期过程。但如果不透支太多,退休后注意身心健康,完全是来得及的。我这几年体会很深,脑子有活力身体才有活力。很多养老机构把老人关起来,不让出门,这种肯定行不通。


 

2023年养老行业或可实现市场化,政策能拖,人不能等

金融界:您刚才说养老问题的区域性差异较大,那应该如何解决这样的问题?


聂梅生:一部分要靠市场,是保障性的养老。资金、土地获取、运作、盈利、品质等等都应该市场化。当行业足够市场化,什么样的需求就可以对应什么样的价格,可以解决支付能力与价格不匹配的情况。这个问题不大,现在还是初期,竞争少,等到发展起来,竞争变多,市场化自然就来了。这部分交给市场就好。


一部分要依靠政府出台,是福利性的,比如孤寡老人。但目前政策上对很多概念的定义都还很模糊、很泛谈。比如,保险的钱能不能进入养老市场?海外市场对此有明确规定,是可以的,但我国目前还没有政策规范。

 

金融界:那您觉得从政策上明确方向,到实现市场化,还得有多少年?

聂梅生:从明年开始,再有个三年应该差不多了。

 

金融界:这么快吗?

聂梅生:我觉得应该差不多。现在大家都开始敢做了,原来一些大的企业不敢动,现在都开始试水了,一些大的国企、央企也开始进入养老行业。下一个五年计划里养老问题应该就可以铺开。老人一年长一岁,政策可以拖,但人不能等。


 

区块链在养老机构的应用:身份验证、数字货币

金融界:最近金融科技对传统行业有很大冲击,对养老产业有何影响?有没有已经落地的项目?


聂梅生:智慧养老是非常重要的。相较于社区,养老机构会给老人圈定特定的活动范围,边界性很强,所以智能化、数字化很容易实现。现在,部分区块链概念都可以应用在养老机构里。比如,会员卡或者老人卡,可以用来消费、开门禁,又是数字货币(实际上它已经是一种数字货币了),又是身份验证。这就很容易变成数字货币,。

 

金融界:那传统金融方面呢,您刚才也提到了让保险的钱进到养老里。还有“以房养老”这种模式,您认为跑得通吗?


聂梅生:对,保险、基金、还有押金都可以进入养老产业。但押金实际上是杠杆,因为60岁以上的老年人没有按揭,所以现在想做反向抵押,“以房养老”就是一种。如果能做起来,会有很不错的效果,但“以房养老”还得再等等。


在国外,“以房养老”的模式是老人把房子抵押给机构,比如保险公司,公司返还租金,老人用租金养老。但“以房养老”返还的租金受房价影响很大。我在这方面还是比较开放的,没想着要把房子留给孩子,曾经要报名参加,但后来还是退出了。


什么原因呢?房价涨得太快了,租金又太低,“以房养老”对老人来说不合算。把房子抵给一家公司,每个月给老人固定的钱,结果这个租金还没卖房子来得多,这不是亏了吗?如果老人家就这一套房,还让人家去以房养老,这不就是把老人坑了吗?


等房价稳定,租金也升高了,“以房养老”才能做成。


 

发展养老产业:便宜的地、便宜的钱,缺一不可

金融界:您之前提到过“养老产业不能走房地产的老路”,并且要下大力气减低发展成本,能解释一下吗?


聂梅生:房地产当时想推经济适用房,结果没有坚持下去。炒房以后变成商品房,商品房越来越贵,炒房的人越来越有钱。结果就变成那两句话“有钱的人买很多房,没钱的人买不起房”。现在过了20年,反过来做长租公寓,也就是房租不炒。


所以我们第一件要考虑的事情是,不同的支付力对应不同的服务。好的养老产品的盈利模式、商业模式以及资金整合都会考虑到老年人的支付能力。适销对路、考虑服务对象才是最重要的。


另外,在房地产最初的顶层设计里,土地财政没有形成互相优化、互相制约的拳头。现在养老又遇到了同样的问题,一个事情分散在几个部门,谁说了都不算。想做好要先建立一套国家层面的战略。


发展成本里融资成本、土地成本最重要。融资成本到最后还是摊在老人身上。土地成本是指新开发项目,这跟房价的道理一样。房价上涨就是因为地价上去了:招拍挂,举牌,价格越来越高,那房价肯定高,所以养老也要控制土地成本。

便宜的钱、便宜的地才能降低成本,而这个和政府政策的相关性很大。


现在有些项目也不从买地开始做,可能是在产业地产、荒废的园区上做一些改造。这种情况下,租金非常重要。比如,1.5元/平米的租金就很难做了,2元/平米勉强能做,再高就要做豪华机构了,当然价格也高,最后还是嫁祸给老年人。所以我们希望能压低成本,保证收益,因为养老公寓的收益再降就没人做了。


不过,养老公寓还是比长租公寓好点,长租公寓的收益率最高也就到2%,还不够还房贷的。租金回报率太低就是长租公寓做不下去的原因。


 

给读者的建议:养老早做打算,合理配置资产

金融界:最后一个问题,从个人角度考虑,可以为养老做什么准备,有没有建议给我们的读者?


聂梅生:好身体是最重要的。另外,要对养老有所准备。流动性强的、流动性不强的资产都要准备,比如保险和不动产。当然如果你愿意四处住住,什么都体验一下,可以放弃押金制,选择养老公寓。东住三年,西住五年,甚至全球各地都可以考虑。我前两天做旅居养老,去了清迈,真的很便宜,而且气侯比海南还要好一些,整个生活质量还是不错的。整个冬季包括春节都在清迈,吃喝拉撒都算上,一个月人民币才3000元。


但如果你就是想找个特别好的养老公寓,一住20年,那就要准备押金了,一笔起码200万才能押得住20、30年的养老。

所以我的建议是,流动性和底层资产都要考虑,还有就是看你将来想怎么养老。现在很多老人苦于,想流动但每个月退休工资拿不出那么多钱,想卖房又不行。两难!所以要早做准备。


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